La compra de una casa:
El proceso de la hipoteca
El proceso de solicitud del préstamo
Al iniciar el proceso de solicitud del préstamo, lo primero que harà serà reunirse con el representante de préstamos para una entrevista inicial. Durante la entrevista usted llenarà una solicitud de préstamo. Este es el momento indicado para dar a conocer sus inquietudes, hacer preguntas e informarse sobre opciones de préstamo.
Prepàrese para esta sesión llevando consigo una lista de preguntas que tenga acerca de su préstamo y todos los documentos e información necesaria para llenar la solicitud de préstamo.
Información que proporciona el prestatario
La siguiente es la documentación que por lo general el representante de préstamos necesitarà para completar la solicitud. Esta es una lista general y el representante de préstamos puede pedir información adicional, dependiendo del programa de préstamos que se seleccione.
- Contrato de compra de la casa
- Identificación personal
- Licencia de conducir
- Tarjeta del Seguro Social
- Certificado de elegibilidad (Préstamo VA)
- Domicilio actual y anterior (de los dos últimos años)
- Si rentaba la casa era dueñ de ella
- Cuàntos años y meses vivió allí
- Estados de cuentas màs recientes
- Cuenta corriente
- Cuenta de ahorros
- Información sobre su empleo
- Talonarios de pago
- Nombres y direcciones de sus empleadores (de los 2 últimos años)
- Documentación adicional para verificar sus ingresos
- Trabajos parciales a medio tiempo
- Horas extras
- Bonificación prestaciones
- Comisiones
- Ingreso de propiedad rentada
- Manutención de los hijos
- Seguro Social
- Pensiones
- Discapacidad
- Declaración de rentas de los dos tres últimos años
- Lista de sus deudas actuales y saldo que debe
- Información sobre sus bienes
- Acciones
- Bonos
- Certificados de depósito
- Vehículos
- Año
- Marca
- Modelo
- Avalúo — Pedir que un tasador independiente determine el valor en el mercado de la casa.
- La mayoría de las instituciones que dan préstamos requieren un avalúo antes de otorgar un préstamo nuevo. El comprador usualmente paga por el avalúo.
- Los avalúos VA o FHA se requieren para un Préstamo hipotecario VA o FHA.
- Cuota de tramitación del préstamo — Esta cuota cubre los gastos relacionados con la preparación de los documentos hipotecarios, servicios legales, investigación del crédito del prestatario, cargos del notario, cuota del avalúo y otras cuotas. A menudo se hace una lista de estos gastos. Cuando se obtiene financiamiento VA o FHA, la cuota por iniciar los tràmites se limita a un 1 por ciento de la hipoteca. Otros gastos se agregan a esta cuota.
- Investigación de título y seguro de título — El vendedor generalmente paga por el seguro de título puesto que él o ella garantizan que el título es vàlido. El comprador usualmente paga por la póliza de título de la hipoteca. Esto protege al prestamista contra fallas en el registro del título.
- Resumen de título — Otro método para mostrar que un título està libre de gravamen y es un título negociable es un resumen de todos los documentos registrados pertinentes a una propiedad.
- Agrimensura catastral — La agrimensura catastral o levantamiento topogràfico determina los puntos limítrofes de una propiedad, la localización de mejoras, servidumbre, derechos de paso, usurpación o invasión y otras características físicas. En ocasiones, el vendedor puede hacerse cargo de este gasto si se le pide que así lo haga.
- Cuota de registro de la escritura de la propiedad — La oficina del Secretario del condado cobra esta cuota para registrar legalmente su escritura de la propiedad.
- Honorarios del abogado — Esto es lo que cobra el abogado por su asesoría legal durante las distintas etapas del proceso de compra.
- Tasaciones sin pagar para mejoras — Toda tasación para calles, aceras, alcantarillas, etc., impuesta o en tràmite que afecte a la propiedad antes del cierre se debe pagar generalmente si se obtiene el financiamiento de la hipoteca. Si el comprador consigue financiamiento VA o FHA, el vendedor tiene que pagar por estas tasaciones. Sin embargo, cuando el comprador asume la hipoteca del vendedor u obtiene financiamiento convencional, el comprador y el vendedor deben negociar estos pagos, los cuales pueden variar mucho.
- Porcentaje o puntos (de descuento) — Un punto es 1 por ciento del valor de la hipoteca. Por lo tanto, el prestatario que debe pagar un punto en una hipoteca de $90,000 pagarà $900. Los puntos son intereses que se pagan por adelantado. Se pueden usar como un pago para cubrir los costos de tramitación del préstamo y como una manera para obtener un descuento de reducción de intereses de un préstamo hipotecario. Los puntos se pueden negociar dependiendo del préstamo.
- Pago anticipado de impuestos sobre la propiedad — En el momento del cierre, a menudo el prestamista requiere que el comprador deposite de uno a seis meses de impuestos sobre la propiedad en una cuenta con fondos en custodia.
- Tasa de interés — Este es el principal factor determinante del costo de su préstamo. Puede haber una variación de _ por ciento o màs en algunas cosas. Una cifra tan pequeña puede parecer insignificante, pero durante la vigencia del préstamo (que puede ser de hasta 30 años), puede alcanzar una suma considerable. No se deje confundir. Un prestamista puede prometerle una tasa de interés màs baja que la del mercado porque sabe que compensarà la diferencia con otros cargos de financiamiento.
Resumen de un préstamo al 6.0 % Monto principal Pago mensual APR Total de intereses Valor total del préstamo $100,000.00 $599.55 6.0000 % $115,838.00 $215,838.00 Resumen de un préstamo al 6.25 % Monto principal Pago mensual APR Total de intereses Valor total del préstamo $100,000.00 $615.72 6.2500 % $121,659.20 $221,659.20 Total de la diferencia: $5,821.20 - Tasa de porcentaje anual (APR) — El APR es el costo de su préstamo indicado como una tasa de porcentaje anual, tal como 6 por ciento u 8 por ciento. En la divulgación de la Veracidad en el Crédito notarà que el APR puede ser distinto del que le mencionó su representante de préstamos. Esto se debe a que el APR incluye todas las cuotas y costos relacionados con el préstamo. Es normal que haya una leve diferencia entre la tasa de interés y el APR debido a los costos usuales del préstamo. Algunos prestamistas se aprovechan de los consumidores ofreciéndoles una tasa de interés competitiva, pero le agregan otras cuotas adicionales, màs allà del costo normal de un préstamo. Esto aumenta el APR divulgado del préstamo. Si hay una diferencia grande entre el APR y la tasa de interés que le ofrecieron originalmente, no deje de preguntar a qué se debe este cambio.
- Puntos — Un punto es interés que se paga por adelantado al prestamista por procesar su préstamo; un punto equivale a un 1 por ciento del saldo del préstamo. Es común pagar uno o dos puntos en un préstamo; sin embargo, si en su estado no hay reglamentos para este proceso, algunos prestamistas pueden cobrar una cantidad excesiva de puntos. En un préstamo de $90,000, un punto equivale a $900, dos puntos a $1,800 y así sucesivamente. Los puntos se cobran una vez y se pagan en el cierre.
- Cargo de financiamiento — El cargo de financiamiento es la suma total de lo que costarà el préstamo. Al igual que con el APR, incluye todas las cuotas y costos relacionados con el préstamo.
- Calendario de pagos — Este documento le indicarà la fecha exacta de su primer y último pago. También le indicarà cuàndo se considera que el pago es moroso. Ademàs, especifica el número total de pagos mensuales que usted harà durante el plazo del préstamo. (Por ejemplo, 180 ó 360 pagos).
- Recargo por mora en el pago — Muchos prestamistas ofrecen una período de gracia de alrededor de 10 días después de la fecha de vencimiento del pago y antes de cobrar un cargo por pagar con retraso. La suma del cargo varía de un prestamista a otro; sin embargo, del 2 al 5 por ciento del pago mensual es una multa común. El cargo por pago moroso para un préstamo VA o FHA es 4 por ciento del pago mensual.
- Multa por pagar por anticipado — Algunas hipotecas incluyen un recargo si el pago se salda con anticipación. Aunque este tipo de multa no es usual en préstamos especiales asegurados por el gobierno o en préstamos convencionales, puede ser màs común con compañías que otorgan préstamos con tasas de interés màs bajo que el interés preferencial. Este es un cargo importante que debe tenerse en cuenta. Si las tasas de interés bajan unos pocos años después de que usted obtenga su préstamo hipotecario y usted quiere aprovechar la tasa màs baja y refinanciar su préstamo, podría costarle varios miles de dólares, por lo cual no sería pràctico refinanciar su actual préstamo hipotecario.
- Cuotas de solicitud y tramitación del préstamo — Otras cuotas que se incurren durante el proceso de solicitud del préstamo incluyen los cargos del prestamista para administrar el préstamo, cargo que se conoce como cuota de tramitación del préstamo. Para su protección, infórmese sobre todas estas cuotas antes de aceptarlas. Compare también cuidadosamente cada una de estas cuotas de una institución financiera a otra. Por ley, el prestamista debe divulgar todas las cuotas en el Càlculo de Buena Fe. Otros pormenores que encontrarà durante el proceso de solicitud del préstamo se indican a continuación.
- Tasa de interés garantizada (Lock-ins) — Durante el proceso de solicitud, su representante de préstamos quizàs le pregunte si quiere asegurar que la tasa de interés sea inmodificable. Una tasa de interés garantizada le garantiza al prestatario que la tasa de interés no cambiarà (subirà o bajarà) antes de que se cierre el préstamo. Muchas instituciones financieras tienen diferentes opciones cuando usted garantiza su tasa de interés. Algunas le permitiràn que flote su tasa de interés, mientras que otras le requeriràn que la garantice en el momento de presentar su solicitud. Al flotar su tasa de interés, usted podrà garantizarla en cualquier momento durante el proceso de solicitud. Otra opción es flotar su tasa de interés y puntos. Puesto que el mercado fluctúa constantemente, usted nunca sabe cuando la tasa de interés y los puntos suban o bajan. Una vez que decida flotar su tasa de interés y sus puntos, es sumamente importante que esto quede por escrito para garantizar que la tasa de interés que le dieron es exactamente la tasa de interés que va a recibir.
- Administración y divulgación de los fondos en custodia — Esta divulgación requiere que el prestamista le informe al consumidor si es necesaria una cuenta con fondos en custodia para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro. Si se requiere, este documento indicarà las cantidades específicas a pagar y cuàndo se deben pagar.
- Declaración sobre la administración de servicios — Usualmente los prestamistas no se encargan de sus propios préstamos, sino que los venden en el mercado hipotecario secundario. Los prestamistas tienen que notificar al comprador por escrito si esperan administrar el préstamo ellos mismo o si alguien màs va a administrarlo préstamo. Esta divulgación generalmente se da a conocer durante los tres primeros días después de que la solicitud del préstamo.
- Folleto “Buying Your Home” (¿Piensa comprar una casa?) — El representante de préstamos le entregarà este folleto en un plazo de tres días después de procesar su solicitud. Este folleto le servirà como una guía de bolsillo que le ayudarà con el proceso de la compra de casa. Le brinda información imparcial sobre tópicos como cómo seleccionar la mejor hipoteca y sugerencias sobre cómo negociar durante la compra. Este folleto también està disponible en el sitio del HUD, http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/stcosts.pdf.
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La solicitud
La mayoría de instituciones financieras usan una solicitud de préstamos estàndar o habitual, la Solicitud de Préstamo Residencial Uniforme (Uniform Residencial Loan Application), llamada también la Solicitud 1003. Su representante de préstamos puede llenar una copia de esta solicitud a mano o en la computadora durante la entrevista al solicitar el préstamo. Vea la muestra de la solicitud de préstamo.
Muestra: Solicitud de préstamo.
Información que proporcionan los prestamistas
Al completar la solicitud de préstamo, la ley federal requiere que la institución financiera cumpla con la Ley de Procedimientos de Cierre o Traspaso de Bienes Raíces (RESPA por sus siglas en inglés). RESPA, en vigor desde 1974, protege a los consumidores de abusos por parte de instituciones prestamistas. Exige que el prestamista dé a conocer en su totalidad un càlculo de todos los gastos de cierre, cuotas por la gestión del prestamista, pràcticas de la cuenta de fondos en custodia y las relaciones comerciales entre quienes proveen servicios de cierre y otros involucrados en la transacción. Esta ley requiere que las instituciones financieras proporcionen los documentos mencionados dentro de un plazo de tres días a partir de la fecha en que se procesa la solicitud de préstamo.
Càlculo de Buena Fe: El Càlculo o Estimación de Buena Fe es un documento que se exige; en éste, el prestamista indica los costos que el solicitante debe pagar en el cierre. La ley federal requiere que el Càlculo de Buena Fe se dé en un plazo de 48 horas después de solicitar el préstamo. Algunos prestamistas, a conciencia, dan una cifra màs baja en este documento. Aunque no es ilegal, esta tàctica se usa para animar al comprador a que acepte el préstamo. Por eso es importante que se informe acerca de la institución financiera antes de comprometerse a obtener un préstamo.
Algunos de los costos del cierre que usted verà en el Càlculo de Buena Fe son:
Aunque algunos de los costos pueden variar en el cierre, la diferencia no serà muy marcada. Unos pocos días antes del cierre, el representante de préstamos le proporcionarà un estado final, conocido también como un formulario HUD-1, el cual incluye una lista detallada de todos los gatos incurridos por el comprador durante la compra de la casa. Hay màs información acerca del estado de finalización del cierre en la sección relacionada con el cierre. La información en el estado de finalización del cierre debe ser similar al Càlculo de Buena Fe.
Si al llegar a la etapa del cierre del préstamo su Càlculo de Buena Fe no corresponde a los costos incluidos, pregunte a qué se debe la diferencia. Si no se siente a gusto o satisfecho con la respuesta que le den, quizàs lo mejor sea que se retire y prosiga con el cierre màs adelante.
Muestra: Càlculo de Buena Fe
Veracidad en el crédito — El documento de Veracidad en el Crédito exige que el prestamista informe plenamente al consumidor de todos los términos y condiciones del préstamo. Algunos de los términos que se deben dar a conocer son:
El proceso de solicitud del préstamo hipotecario puede parecer muy largo y tedioso, pero tenga paciencia. La institución financiera necesita toda la información para tomar una decisión. Ademàs de los documentos mencionados en esta sección, cada entidad financiera puede darle documentación adicional a firmar. Si no entiende o tiene dudas, pídale a su representante de préstamos que le explique. El representante de préstamos està dispuesto a ayudarle. Es importante que recuerde que si le piden documentación adicional, usted debe proporcionarla tan pronto como pueda. Muchas veces un representante de préstamos no puede proseguir con la solicitud de préstamo si no tiene esos documentos y su tardanza puede retrasar el proceso.
Próxima sección: El proceso de la hipoteca: El proceso de aprobación del préstamo
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